Việc tìm và thuê được ngôi nhà ưng ý ở Nhật quả là điều không hề dễ dàng đối với những người mới, chưa thích nghi với văn hóa của xứ sở anh đào này. Những lời giới thiệu, mời chào đầy hấp dẫn từ phía công ty môi giới bất động sản liệu có đáng tin cậy không? Họ có giải thích cặn kẽ các điều luật trong hợp đồng với bạn không? Sau đây Japan Life Guide Blog sẽ chia sẻ với mọi người những điều cần lưu ý khi thuê nhà ở Nhật.
MỤC LỤC
Điều kiện thuê nhà ở Nhật
Để có thể ký hợp đồng thuê nhà ở Nhật bạn cần phải vượt qua vòng xét duyệt「入居審査 – にゅうきょうしんさ」 của các công ty quản lý bất động sản hoặc của chủ nhà. Vì vậy bạn phải đáp ứng các yêu cầu sau.
- Có giấy tờ tùy thân hợp pháp.
- Có khả năng chi trả tiền nhà: Với những người chưa có thu nhập thì có thể bên môi giới bất động sản sẽ yêu cấp cung cấp giấy tờ liên quan đến tiền tiết kiệm hoặc tiền được chu cấp từ ai đó.
- Có người bảo lãnh: Bạn có thể nhờ thầy cô giáo nơi bạn đang học, cấp trên nơi bạn đang làm việc hay bạn bè. Nếu bạn không tìm được người bảo lãnh thì công ty môi giới bất động sản họ sẽ giới thiệu cơ quan bảo lãnh 保証機関 cho bạn.
Cách tìm nhà để thuê ở Nhật
Hiện nay trên thị trường bất động sản có rất nhiều công ty môi giới của Nhật Bản lẫn Việt Nam, nên bạn có thể dễ dàng tìm một căn nhà hợp lý để thuê. Hơn nữa cùng với sự phát triển của internet, do đó hiện nay bạn có thể tìm nhà để thuê một cách dễ dàng hơn với các ứng dụng tìm nhà chuyên dụng.
Ưu điểm đáng chú ý nhất của các ứng dụng tìm nhà đó là “bạn có thể tìm nhà để thuê với nhiều điều kiện khác nhau, như: khung giá tiền từ bao nhiêu đến bao nhiêu, ở ga tàu nào, kiểu thiết kế như thế nào .v.v. mà không cần nhờ vả ai“.
Bạn có thể tham khảo chi tiết hơn các ứng dụng tìm nhà này ở bài viết phía dưới.
Hợp đồng thuê nhà ở Nhật như thế nào?
Vậy hợp đồng thuê nhà ở Nhật như thế nào? Mình đã từng gặp rất nhiều trường hợp ngay cả khi ký hợp đồng thuê nhà cũng không thèm quan tâm tới nội dung bên trong, do đó đã gặp không ít rắc rối về sau, thậm chí là bị phạt tiền.
Bản hợp đồng thuê nhà ở Nhật thường có tên gọi là 「賃貸借契約書 – ちんたいしゃくけいやくしょ」. Là hợp đồng dân sự thông dụng mà trong đó được chia làm 2 bên và 2 bên này phải thực hiện đúng thỏa thuận, quy ước ghi trong hợp đồng hay của pháp luật.
- Bên cho thuê nhà(賃主－かしぬし): có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn đã thỏa thuận.
- Bên thuê nhà(借主－かりぬし): có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà cho bên cho thuê nhà theo thỏa thuận.
Quá trình ký hợp đồng thuê nhà ở Nhật
Trước hết, chúng ta hãy cùng nắm rõ một quy trình ký hợp đồng thuê nhà ở Nhật nó như thế nào nhé!
- Đăng ký: 申し込み.
- Xét duyệt: 入居審査.
- Thanh toán tiền hợp đồng: 契約金の入金.
- Giao kết hợp đồng: 契約締結.
Đây là quy trình căn bản khi ký hợp động thuê nhà ở Nhật
1. Đăng ký 申し込み
Sau khi đã tìm và quan sát tận mắt căn nhà ưng ý, nếu muốn thuê căn nhà đó bạn phải điền thông tin vào đơn đăng ký chính thức「入居申込書」và nộp nó cho công ty môi giới bất động sản.
Trong đơn đăng ký này sẽ bao gồm các danh mục chính: thông tin cá nhân của người đăng ký, người thuê nhà, người bảo lãnh. Vì bên chủ nhà(người cho thuê nhà) sẽ dựa trên đơn đăng ký này để đánh giá và xét duyệt xem “bạn có đủ tiêu chuẩn không” nên hãy ghi nó cẩn thận nhé.
2. Xét duyệt 審査
Sau khi bạn nộp đơn đăng ký thì phía công ty môi giới sẽ chuyển tới chủ nhà để họ kiểm tra và xét duyệt. Thông thường quá trình xét duyệt này chỉ mất khoảng 2-3 ngày nhưng nếu thiếu thông tin thì có thể lâu hơn.
Trong quá trình kiểm tra, họ sẽ chú ý nhiều khía cạnh khác nhau như: “thu nhập”, “quốc tịch”, “thái độ” hay thậm chí là “có hiểu tiếng Nhật không”. Nhưng việc đầu tiên, phía chủ nhà sẽ kiểm tra xem “bạn có khả năng chi trả không” dựa trên thu nhập hoặc nơi đang làm việc của bạn.
3. Thanh toán tiền hợp đồng 契約金の入金
Khi chủ nhà đã xét duyệt xong, phía công ty môi giới sẽ liên lạc với bạn và sẽ hướng dẫn các thủ tục tiếp theo cũng như thanh toán tiền hợp đồng (nếu như bạn được chấp nhận). Các chi phí ban đầu (初期費用－しょきひよう) mà bạn phải thanh toán khi làm thủ tục thuê nhà ở Nhật bao gồm các mục sau:
Tiền đảm bảo 敷金
敷金－しききん là khoản tiền trả trước nhằm mục đích “đảm bảo” khi thuê nhà. Thông thường khi thuê nhà, bạn sẽ phải đặt cọc trước 1 đến 2 tháng tiền nhà cho chủ nhà. Khoản tiền này sẽ được hoàn trả lại cho bạn khi kết thúc hợp đồng, nếu căn nhà đó không có hư hỏng gì và bạn đã thanh toán tiền nhà đầy đủ. Ngược lại, nếu bạn còn nợ hay chưa thanh toán tiền nhà hoặc làm hư hỏng thứ gì đó thì số tiền này sẽ không được hoàn trả lại.
Tiền lễ 礼金
礼金－れいきん là khoản tiền như một lời cảm ơn gửi đến chủ nhà, vì đã cho bạn thuê căn nhà đó. Khác với tiền đặt cọc, tiền lễ không được hoàn trả lại khi kết thúc hợp đồng. Tuy nhiên bạn cũng có thể trao đổi với chủ nhà để xin miễn khoản tiền này.
Phí môi giới 仲介手数料
仲介手数料－ちゅうかいてすうりょう là khoản phí mà cả hai bên đều phải trả cho công ty môi giới bất động sản(công ty trung gian). Mức phí môi giới tối đa được quy định theo luật bất động sản, nhưng hiện nay có nhiều công ty không thu phí giới thiệu với người thuê nhà nhằm mục đích cạnh tranh.
Tiền nhà tháng đầu tiên 家賃
Hầu hết các chủ nhà ở Nhật đều yêu cầu thanh toán tiền nhà trước một tháng để tránh tình trạng thiếu nợ. Nếu bạn ký hợp đồng và bắt đầu vào ở từ giữa tháng thì bạn có thể yêu cầu chủ nhà tính tiền nhà tháng đầu tiên theo ngày, tiếng Nhật gọi là 日割り家賃－ひわりやちん.
Bạn thuê nhà với giá 50,000 yên/ tháng và muốn vào nhà ngày 15, thì tiền nhà tháng đầu tiên mà bạn phải thanh toán lúc ký hợp đồng được tính như sau: (50,000￥: 30 ngày) × 15 = 25,000￥.
Tiền bảo hiểm cháy nổ 火災保険料
火災保険料－かさいほけんりょう là bảo hiểm quan trọng nhằm bồi thường chi phí để khôi phục lại tình trạng ban đầu khi gặp những tổn thất hoặc thiệt hại do hỏa hoạn gây ra. Phí bảo hiểm này sẽ khác nhau tùy thuộc vào từng công ty bảo hiểm, nhưng mức giá phổ biến đối với nhà cho thuê (dạng アパート、マンション) dao động trong khoảng 8,000 đến 9,000 yên / một năm.
Phí đổi chìa khóa 鍵交換代
鍵交換代－かぎこうかんだい là khoản chi phí cần thiết để thay đổi và làm mới chìa khóa căn nhà mà bạn sẽ thuê. Nhằm mục đích an toàn cho người thuê nhà, thông thường các chủ nhà sẽ làm mới chìa khóa với chi phí khoảng 10,000 đến 15,000 yên. Tuy nhiên phí đổi chìa khoán bạn cũng có thể đàm phán với chủ nhà, vì Luật Pháp không quy định là bên nào sẽ chịu trách nhiệm cả.
4. Giao kết hợp đồng 契約締結
Sau khi đã xác nhận và thanh toán xong các chi phí ban đầu, thì đến lúc giao kết hợp đồng và phía công ty môi giới sẽ giao chìa khóa nhà cho bạn. Tại đây bạn hãy kiểm tra lại một lần nữa các nội dung bên trong hợp đồng như: thời hạn, tiền nhà, phí quản lý hay nội quy ..v.v.
Lưu ý khi thuê nhà ở Nhật Bản
Trước lúc ký hợp đồng, nhân viên công ty môi giới sẽ giải thích các nội quy và giao cho bạn giấy tờ ghi chú các mục quan trọng 重要事項説明書－じゅうようじこうせつめいしょ. Nếu bạn không hiểu hay cảm thấy nghi ngờ điều gì đó, thay vì gật đầu đồng ý hãy lập tức vấn đáp với nhân viên môi giới nhé.
Phần này sẽ có rất nhiều thuật ngữ liên quan đến lĩnh vực bất động sản, dưới đây là 4 mục mà nhất định bạn phải nên lưu ý và kiểm tra kỹ càng trước khi ký hợp đồng.
1. Kiểm tra các quy định
Các quy định sẽ khác nhau, nhưng nếu bạn thuê nhà chung cư hay khu nhà trọ tập thể アパート, việc nắm bắt các quy định hay điều cấm kỵ sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối. Kiểm tra xem dầu hỏa có thể được sử dụng để sưởi ấm hay không và việc sử dụng các nhạc cụ có được phép hay không.
Ví dụ như các nội quy sau:
- Phân chia và vứt rác.
- Có được phép chơi nhạc cụ không?
- Có được phép nuôi động vật thú cưng không?
- Số người được phép ở.
Nếu bạn vi phạm nội quy mà chủ nhà đề ra, nhẹ thì sẽ bị nhắc nhở còn nặng hơn thì sẽ có thể bị hủy hợp đồng và đuổi ra khỏi nhà bất kỳ lúc nào.
2. Thời hạn hợp đồng 契約期間
Thông thường một hợp đồng thuê nhà ở Nhật thường có thời hạn kéo dài trong vòng 2 năm. Nếu người thuê nhà hủy hợp đồng trong thời hạn thì sẽ bị phát sinh tiền hủy hợp đồng, gọi là (解約金－かいやくきん). Số tiền này sẽ do chủ nhà quyết định, vì vậy trước khi ký kết hợp đồng hãy kiểm tra và xác nhận thật kỹ vấn đề này nhé. Nó thường nằm ở trong hợp đồng hoặc trong mục chú thích quan trọng (重要事項説明書).
3. Thủ tục kết thúc hợp đồng 違約
Những nộ quy hay điều khoản liên quan đến việc kết thúc hợp đồng (解約－かいやく) là một trong những vấn đề mà nhiều người thuê nhà bỏ qua và không chú ý kỹ dẫn đến những hậu quả đáng tiếc xảy ra.
Các chủ nhà ở Nhật thường yêu cầu người thuê nhà làm thủ tục kết thúc hợp đồng ít nhất từ 1 đến 2 tháng. Vì vậy nếu muốn gia hạn hay kết thúc thì bạn nên chuẩn bị và thông báo tới chủ nhà hoặc công ty môi giới càng sớm càng tốt nhé.
Trường hợp nếu bạn muốn tiếp tục gia hạn thì sẽ phát sinh thêm phí gia hạn 更新料－こうしんりょう. Ở các tỉnh lẻ có thể không phát sinh hoặc chỉ khoảng 0.5 tháng tiền nhà, tuy nhiên ở thành phố sẽ cao hơn và bình quân là 1 tháng tiền nhà.
4. Hoàn trả về trạng thái ban đầu 原状回復
Đây là vấn đề mà bất cứ người thuê nhà nào cũng dễ gặp rắc rối. Phần này thường được ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà với tiêu đề 「原状回復の条件について」, được chia làm 2 bên rõ ràng : 「貸主負担－nghĩa vụ bên cho thuê」và 「借主負担－nghĩa vụ bên thuê」.
Hầu hết, các chủ nhà đều yêu cầu người thuê nhà phải thực hiện nghĩa vụ dọn dẹp sạch sẽ hoặc tu sửa căn nhà về trạng thái ban đầu (giống như lúc bạn nhận nhà). Vì vậy, trước lúc ký hợp đồng bạn hãy kiểm tra thật kỹ xem “phạm vi, mức độ dọn dẹp và khôi phục” của bạn tới đâu nhé.
Nếu bạn làm dơ bẩn hoặc hư hỏng thứ gì đó trong căn nhà thì sẽ không được hoàn trả tiền đảm bảo(敷金), thậm chí sẽ phát sinh thêm chi phí phục hồi nếu tình trạng hư hỏng quá nặng.
Kết luận
Trên đây, Japan Life Guide đã liệt kê chi tiết các điểm cần lưu ý nhất trước khi đặt bút ký vào hợp đồng thuê nhà ở Nhật Bản. Hợp đồng thuê nhà cũng như các quy định đều rất chi tiết và tỉ mỉ, do đó nếu trường hợp trình độ tiếng Nhật của bạn còn hạn chế, thì nên nhờ bạn bè, đồng nghiệp hay thầy cô giáo đi cùng. Ngoài ra bạn có thể yêu cầu phía công ty môi giới gọi điện thoại lên tổng đài phiên dịch miễn phí, sẽ luôn sẵn sàng giúp đỡ bạn.
- Bài viết tham khảo
- THỦ TỤC XIN THÔI VIỆC Ở NHẬT
- NHỮNG ĐIỀU TỐT ĐẸP NÊN HỌC HỎI TỪ NGƯỜI NHẬT
- THỦ TỤC MỞ THẺ TÍN DỤNG Ở NHẬT
Hy vọng những thông tin trong bài viết này sẽ giúp bạn không gặp rắc rối hay thiệt hại gì về vật chất lẫn tinh thần khi thuê nhà ở Nhật. Nếu thấy bài viết có ích hãy chia sẻ cho bạn bè cùng biết nhé!
