Nhật Bản là một quốc gia già hoá dân số, giảm phát dai dẳng nên Ngân hàng trung ương đã thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ trong nhiều năm liền. Do đó, việc mua nhà cũng trở nên dễ hơn bao giờ hết. Mặc dù, lãi suất cho vay mua nhà ở Nhật rất thấp nhưng việc hiểu rõ cơ chế hoạt động của nó là một phần quan trọng trong kế hoạch tài chính của mỗi chúng ta.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ khám phá sâu hơn về lãi suất vay mua nhà trả góp ở Nhật Bản và xem xét xem liệu nên chọn lãi suất cố định hay lãi suất biến động là lựa chọn tốt nhất cho bạn. Điều này sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định quan trọng về tài chính của mình.
MỤC LỤC
Vay mua nhà là gì?
Những quyết định về tài chính không bao giờ đơn giản, đặc biệt là khi đối mặt với việc mua nhà. Ở Nhật Bản, mua nhà được cho là một trong ba khoản chi tiêu lớn nhất của đời người “人生3大資金”, cùng với chi phí giáo dục và chi phí dưỡng già. Khi mua nhà trả góp ở Nhật, bạn sẽ phải gánh một khoản nợ hàng chục triệu yên.
Vay mua nhà trong tiếng Nhật được gọi là “住宅ローン – Juutaku Loan”, có nghĩa là người mua sẽ vay tiền từ tổ chức tài chính nào đó (thông thường là ngân hàng) để mua nhà. Tổng số tiền mà bạn sẽ phải trả bao gồm cả tiền gốc “元金 = Gankin” và tiền lãi “利息 = Risoku”. Lãi suất vay mua nhà “金利 = Kinri” sẽ được sử dụng để tính tiền lãi trong suốt thời hạn vay.
Thời gian trả góp tối đa ở Nhật lên tới 35 năm. Nếu bạn vay tiền ở tuổi 30 với thời gian trả nợ là 35 năm và nghỉ hưu ở tuổi 60, khoản vay sẽ tiếp tục duy trì trong 5 năm sau khi nghỉ hưu. Độ tuổi trung bình để mua nhà là khoảng 40 tuổi, vì vậy nếu bạn vay 50 triệu yên với thời hạn trả nợ là 35 năm, bạn vẫn sẽ còn khoảng 22 triệu yên cho khoản vay mua nhà khi bạn bước sang tuổi 60, ngay cả khi bạn được áp dụng mức lãi suất cực kỳ thấp là 0,4%/năm.
Bạn có thể vay được bao nhiêu tiền?
Giá nhà mới ở Nhật gần đây đang tăng chóng mặt do lạm phát, đặc biệt là chung cư. Theo Viện nghiên cứu kinh tế bất động sản, giá chung cư trung bình trên toàn quốc tăng 15% so với năm trước lên 59,11 triệu yên trong năm 2023. Trong khi đó, mức lương trung bình của người lao động trong năm 2023 là 4,14 triệu yên. Nói cách khác, giá chung cư mới cao hơn gấp 10 đến 20 lần so với thu nhập hàng năm của người lao động. Trước đây, có lý thuyết cho rằng nên mua nhà cao hơn thu nhập hàng năm khoảng từ 5 – 7 lần. Nhưng với tình hình thực tế, rất khó để tìm mua được một căn nhà có mức giá như vậy.
Các ngân hàng sẽ dựa trên thu nhập, nghề nghiệp, cấu trúc gia đình hiện tại của bạn, v.v. và sau đó sẽ quyết định rằng bạn có thể cho bạn vay một số tiền nằm trong khả năng chi trả của bạn. Số tiền bạn có thể vay để mua nhà trong tiếng Nhật được gọi là “借入可能額 = Kariire Kanou Gaku”. Theo khảo sát thực trạng vay mua nhà của Tổ chức hỗ trợ tài chính nhà ở Nhật Bản JHF「住宅ローン利用者の実態調査」, tỷ lệ nợ trên thu nhập “返済負担率 = Debt-To-Income Ratio” của người vay trung bình ở mức 15 – 20% so với thu nhập hàng năm. Nhưng cũng có nhiều trường hợp, ngân hàng đặt tỷ lệ nợ trên thu nhập lên tới 25% hoặc 35%.
Ví dụ, bạn có thu nhập 400 man yên/năm và ngân hàng xem xét mức tỷ lệ nợ trên thu nhập là 20%, thì số tiền mà bạn có thể chi trả tối đa sẽ là 80 man yên/năm (400 x 20% = 80). Nếu thời gian vay được đặt là 35 năm thì 800.000 yên x 35 năm = 28 triệu yên. Bằng cách này, bạn có thể tự mình ước tính được số tiền có thể vay dựa vào tỷ số nợ trên thu nhập DTI.
- Tỷ lệ nợ trên thu nhập là số nợ phải trả hàng năm dựa theo phần trăm tổng thu nhập năm.
- Tỷ lệ nợ trên thu nhập thay đổi tuỳ thuộc vào thu nhập hàng năm, thời hạn trả nợ và lãi suất.
- Số tiền có thể vay dựa trên tỷ lệ nợ trên thu nhập.
Các loại lãi suất vay mua nhà ở Nhật
Lãi suất vay mua nhà là tỷ lệ phần trăm được áp dụng cho số tiền bạn vay để mua một căn nhà. Ở Nhật Bản có nhiều loại lãi suất khác nhau và mức lãi suất sẽ khác nhau tuỳ thuộc vào từng tổ chức tài chính hay ngân hàng. Có hai loại lãi suất chính đó là: lãi suất biến động và lãi suất cố định.
- Lãi suất biến động: 変動金利, được xem xét lại 6 tháng một lần. Lãi suất tăng, người vay lỗ.
- Lãi suất cố định: 固定金利, lãi suất không thay đổi trong suốt thời gian vay. Lãi suất tăng, ngân hàng lỗ.
Cơ chế hoạt động của hai loại lãi suất này khác nhau nó có thể ảnh hưởng đến ngân sách gia đình. Vì vậy thay vì chỉ so sánh bao nhiêu % một năm, bạn nên nắm rõ các đặc điểm của nó để lựa chọn loại lãi suất phù hợp.
Lãi suất vay mua nhà ở Nhật: Loại biến động 変動金利
Loại lãi suất biến động này bị ảnh hưởng trực tiếp bởi lãi suất chính sách của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BoJ). Lãi suất biến động thường thấp hơn lãi suất cố định vì vậy có thể nói đây là trụ cột của các ngân hàng tư nhân. Kể từ năm 2017, lãi suất biến động cho vay mua nhà ở Nhật Bản ở mức cực kỳ thấp, nhiều ngân hàng đưa ra mức dưới 0.5%.
Cơ chế hoạt động
Lãi suất biến động hay còn gọi là lãi suất thả nổi, là loại lãi suất có nhiều khả năng sẽ thay đổi trong thời gian vay, cụ thể mức lãi suất sẽ được xem xét lại 6 tháng một lần và số tiền thanh toán sẽ được tính lại sau 5 năm một lần. Ngay cả khi lãi suất đã được xem xét lại và thay đổi, khoản tiền thanh toán hàng tháng vẫn chưa thay đổi tại thời điểm này mà nó sẽ được tính lại vào 5 năm sau. Ngoài ra, tại thời điểm tính lại số tiền thanh toán hàng tháng, quy tắc 125% sẽ được áp dụng nhằm không cho phép số tiền thanh toán hàng tháng không vượt quá mức hiện tại 1,25 lần.
Nếu lãi suất bị tăng, khoản tiền thanh toán hàng tháng không thay đổi, nhưng thực chất tiền lãi đã bị tăng lên, do đó số tiền trả nợ gốc sẽ trở nên ít đi và con đường trả hết nợ sẽ kéo dài thêm.
Ngược lại, nếu được giảm lãi suất thì khoản tiền trả nợ gốc sẽ nhiều hơn mỗi tháng và bạn sẽ nhanh chóng xóa bỏ được nợ. Tuy nhiên, điều này rất khó, vì Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đã tăng lãi suất trở lại sau 17 năm và gỡ bỏ chính sách lãi suất âm.
Ví dụ
Giả sử, năm 2020 anh A vay mua nhà trả góp có giá trị 4.000 man yên với loại lãi suất biến động là 0.5% và thời hạn trả góp là 35 năm. Khi đó số tiền thanh toán mà anh A phải trả hàng tháng là 103.000 yên, trong đó 87.000 yên là tiền gốc và 16.000 yên là tiền lãi.
Nhưng sau đó, lãi suất biến động và tăng lên 1%, kèm theo đó số tiền thanh toán hàng tháng sẽ được tính lại vào năm 2025, tức là 5 năm sau. Lúc này, số tiền thanh toán hàng tháng vẫn là 103.000 yên, nhưng trong đó tiền lãi tăng lên thành 33.000 yên và tiền gốc giảm xuống còn 70.000 yên.
Nếu lãi suất tăng quá mức trong một khoảng thời gian ngắn, khoản tiền lãi có thể tăng lên và vượt quá số tiền thanh toán hàng tháng. Nhưng số tiền thanh toán hàng tháng đã được quy định, vì vậy khoản tiền lãi đã vượt quá mức đó được gọi là “lãi chưa trả = 未払い金利“. Có thể nói, đây là rủi ro lớn nhất đối với vay mua nhà trả góp.
Ưu điểm
- Lãi suất thấp hơn so với loại cố định
- Nếu lãi suất được giữ nguyên hoặc giảm xuống, tiền lãi sẽ giảm theo
Như đã giải thích ở trên, lãi suất vay mua nhà của loại biến động sẽ thay đổi trong suốt thời gian vay của bạn. Mặc dù, nó được xem xét lại 6 tháng một lần, nhưng nếu nền kinh tế Nhật Bản không thoát được giảm phát thì Ngân hàng Trung ương vẫn tiếp tục giữ mức lãi suất thấp để kích thích nền kinh tế.
Nhược điểm
Mặc dù, Nhật Bản là một trong những nước có mức lãi suất thấp nhất Thế giới, nhưng kể từ tháng 3 năm 2024 Ngân hàng Nhật Bản đã gỡ bỏ chính sách lãi suất âm và đang có kế hoạch tăng lãi suất để ngăn chạn lạm phát trong nước. Nếu lãi suất chính sách tăng lên, thì lãi suất vay mua nhà cũng sẽ tăng theo và người vay sẽ phải đóng tiền lãi nhiều hơn.
- Trong thời gian vay, lãi suất có nguy cơ tăng lên
- Khi lãi suất tăng, tổng số tiền thanh toán sẽ cao hơn so với dự kiến khiến việc trả nợ trở nên khó khăn hơn. Đặc biệt là khoản lãi chưa trả sẽ phát sinh nếu lãi suất tăng liên tục.
Lãi suất vay mua nhà ở Nhật: Loại cố định 固定金利
Lãi suất vay mua nhà loại cố định là khoản vay trong đó lãi suất vay sẽ không thay đổi trong một khoảng thời gian nhất định, bất kể biến động lãi suất thị trường. Đối với lãi suất cố định, được chia thành hai loại: cố định toàn phần và cố định có thời hạn.
- Lãi suất cố định toàn phần (全期間固定金利型): Lãi suất không thay đổi trong suốt thời gian vay
- Lãi suất cố định có thời hạn (固定金利期間選択型): Lãi suất không thay đổi chỉ trong một khoảng thời gian nhất định từ lúc bắt đầu vay. Người vay có thể tuỳ chọn 2 năm, 5 năm, 10 năm hay 15 năm v.v. Khi hết thời hạn ban đầu, người vay có thể chọn tiếp lãi suất biến động hay lãi suất cố định để trả nợ tiếp.
So với loại biến động, lãi suất của loại cố định thường ở mức cao hơn, vì các ngân hàng đã tính thêm phần rủi ro biến động lãi suất. Lãi suất cố định chịu ảnh hưởng phần lớn từ lãi suất chính sách dài hạn (Lãi suất trái phiếu chỉnh phủ 10 năm) của Ngân hàng Trung ương.
Vì lãi suất dài hạn biến động nhạy cảm theo xu hướng thị trường nên chúng có đặc điểm là biến động nhanh hơn lãi suất ngắn hạn vốn chịu ảnh hưởng của chính sách tiền tệ. Khi lãi suất tăng, chúng tăng trước lãi suất ngắn hạn và khi giảm, chúng giảm trước lãi suất ngắn hạn. Với lý do này, ngay cả khi bạn nghĩ rằng “Lúc đầu sẽ vay với lãi suất biến đổi và sau đó tái cấp vốn theo lãi suất cố định khi lãi suất bắt đầu tăng để phòng tránh rủi ro”, bạn cũng rất khó khăn để hành động kịp thời, vì vậy xin hãy cân nhắc thật kỹ trước khi đưa ra quyết định.
Ưu điểm
Ngay cả khi lãi suất thị trường tăng sau khi vay do thay đổi điều kiện kinh tế, bạn vẫn có thể hoàn trả khoản vay với lãi suất bằng với tại thời điểm vay. Vì tổng số tiền phải trả sẽ không thay đổi trong suốt thời gian nay, nên người vay sẽ dễ dàng hơn trong việc lên kế hoạch trả nợ hay kế hoạch tài chính cho gia đình.
Nhược điểm
Nhược điểm lớn nhất của lãi suất cố định, đó là mức lãi suất được đặt cao hơn so với lãi suất biến động. Lãi suất cố định dao động trong phạm vi từ 1% đến 2%. Lưu ý, nếu bạn vay với lãi suất cố định có thời hạn (固定金利期間選択型) thì sau khi hết mức lãi suất cố định, bạn sẽ không được áp dụng quy tắc 5 năm và quy tắc 125%. Và nếu bạn tiếp tục gia hạn lại với lãi suất cố định có thời hạn, bạn sẽ tốn thêm chi phí làm thủ tục.
Ngoài ra, nếu sau khi vay nền kinh tế Nhật Bản trì trệ và lãi suất thị trường có giảm xuống đi chăng nữa, tổng số tiền phải trả của bạn sẽ không được giảm bớt đi giống như lãi suất biến động.
Nên chọn lãi suất biến động hay lãi suất cố định
Như chúng ta đã thấy, cả lãi suất cố định và lãi suất biến động đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng của nó, vì vậy việc quyết định chọn lãi suất nào không phải là điều dễ dàng. Theo khảo sát thực trạng vay mua nhà được thực hiện vào tháng 11 năm 2023 bởi Tổ chức hỗ trợ tài chính nhà ở Nhật Bản JHF, có đến 74.5% người vay sử dụng lãi suất biến động, 18.3% người vay sử dụng lãi suất cố định có thời hạn và chỉ có 7.2% người vay sử dụng lãi suất cố định không thời hạn.
Lãi suất cố định có thời hạn phù hợp với những ai muốn lập kế hoạch ổn định trong một khoảng thời gian nhất định mà vẫn có thể theo dõi xu hướng lãi suất trong tương lai.
Lãi suất cố định toàn phần được khuyến nghị cho những người dự kiến phải gánh vác cái chi phí dài hạn chẳng hạn như chi phí giáo dục, chi phí nuôi dạy con cái và dành cho những người muốn trả nợ ổn định bất kể lãi suất thị trường tăng giảm.
Lãi suất biến động phù hợp với những người có điều kiện tài chính hoặc những người nắm bắt xu hướng thị trường và trở tay kịp thời khi lãi suất biến động. Ngay cả khi lãi suất tăng, nếu bạn có tiềm lực tài chính thì bạn hoàn toàn có thể trả hết khoản nợ đúng hạn mà không gặp bất ký trở ngại nào. Hơn nữa, nếu có đủ khả năng tài chính, bạn có thể chủ động trả nợ trước hạn để rút ngắn thời gian trả nợ. Mặc dù không thể dự đoán xu hướng lãi suất trong tương lai nhưng lãi suất biến động có thể có lợi cho những ai muốn vay với mức lãi suất thấp như hiện tại.
Tóm tắt
Mua nhà quả là một trong những khoản mua sắm lớn nhất trong cuộc đời của mỗi người, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng và hiểu biết sâu sắc về tình hình tài chính cá nhân. Hy vọng thông qua bài viết này, bạn sẽ hiểu rõ hơn về cơ chế hoạt động lãi suất vay mua nhà ở Nhật Bản và từ đó có thể lựa chọn được mức lãi suất phù hợp với mình!
Dù lãi suất cố định mang lại sự ổn định và dễ dàng dự đoán chi phí hàng tháng, nhưng lại không được hưởng lợi khi thị trường lãi suất giảm. Ngược lại, lãi suất biến động có thể mang lại cơ hội tiết kiệm nếu thị trường lãi suất giảm, nhưng cũng gây ra bất ổn tài chính khi thị trường lãi suất tăng.
Để đưa ra quyết định thông minh và sáng suốt, bạn cần xem xét kỹ lưỡng các ưu và nhược điểm của cả hai loại lãi suất, và tham khảo ý kiến từ những người có kinh nghiệm hay các chuyên gia tài chính. Quan trọng nhất, đừng quên rằng việc lựa chọn lãi suất phải phù hợp với mục tiêu tài chính và kế hoạch cuộc đời của bạn!
