Giá bán căn hộ chung cư mới ở Nhật Bản đang tăng với tốc độ vượt xa mức tăng thu nhập, khiến việc sở hữu nhà trở thành một giấc mơ xa vời đối với những người có nhu cầu thực. Theo báo cáo của Hãng nghiên cứu thị trường địa ốc – Tokyo Kantei, hệ số “giá/thu nhập” của các căn hộ chung cư mới ở Nhật Bản đạt mức trung bình 10.09 lần vào năm 2023, tăng 0.43 điểm so với năm trước. Đây là lần đầu tiên kể từ khi bắt đầu khảo sát vào năm 2006, hệ số này vượt mốc 10 lần.
MỤC LỤC
Những yếu tố đẩy giá nhà lên cao
Sự gia tăng này phản ánh chi phí đất đai và chi phí xây dựng tăng cao. Ngoài ra, do đồng yên suy yếu nên nhu cầu đầu tư từ tầng lớp giàu có ngoài nước cũng thúc đẩy giá trị bất động sản, đặc biệt là các căn hộ cao cấp với mức giá trên 100 triệu yên (gọi là “億ション = Oku-sion”). Riêng Tokyo đã bán ra 4.039 loại căn hộ cao cấp này trong năm 2023, chiếm 80% tổng số căn hộ cao cấp trên toàn quốc.
1. Chi phí đất đai và xây dựng tăng cao
Một trong những yếu tố cốt lõi dẫn đến sự tăng giá bất động sản là chi phí đất đai và xây dựng ngày càng leo thang:
- Đất đai khan hiếm: Tokyo, với diện tích hạn chế và mật độ dân số cao, khiến quỹ đất để phát triển trở nên khan hiếm. Các khu vực trung tâm như Minato, Chiyoda, và Shinjuku luôn ở trong tình trạng “cung không đủ cầu.”
- Chi phí xây dựng: Giá nguyên vật liệu xây dựng như thép và xi măng đã tăng mạnh do chuỗi cung ứng toàn cầu bị gián đoạn bởi đại dịch COVID-19, cũng như căng thẳng địa chính trị tại nhiều khu vực.
2. Nhu cầu từ tầng lớp giàu có trong và ngoài nước
Tokyo không chỉ là trung tâm kinh tế của Nhật Bản mà còn là một thành phố toàn cầu thu hút tầng lớp giàu có. Tầng lớp thượng lưu tại Nhật Bản có xu hướng tập trung đầu tư vào bất động sản để bảo vệ tài sản trước lạm phát và biến động kinh tế. Các dự án cao cấp với tiện ích vượt trội, như gần ga tàu hoặc tích hợp công nghệ thông minh, rất được ưa chuộng.
Ngoài ra, đồng yên yếu so với các ngoại tệ mạnh (như USD, Euro) khiến bất động sản Nhật Bản trở nên rẻ hơn trong mắt nhà đầu tư nước ngoài. Điều này đặc biệt đúng với các khu vực như Roppongi, Azabu, và Daikanyama, nơi có nhiều căn hộ cao cấp phù hợp với khách hàng quốc tế.
3. Nguồn cung đất phát triển giảm mạnh
Sự cạn kiệt các khu đất trống có thể phát triển tại Tokyo làm giảm khả năng cung cấp nhà ở. Nhiều khu vực trung tâm đã được tối ưu hóa cho các mục đích sử dụng khác (như thương mại, văn phòng). Điều này khiến số lượng đất dành riêng cho phát triển nhà ở bị thu hẹp.
Mặt khác, vì đối mặt với tình trạng già hoá dân số, nhiều khu đất tại Nhật Bản thuộc quyền sở hữu của người già hoặc các gia đình chưa sẵn sàng bán lại. Quá trình tái sử dụng hoặc quy hoạch lại các khu đất cũ cũng mất rất nhiều thời gian.
Tình hình giá căn hộ mới trên toàn Nhật Bản
Giá căn hộ trung bình tại Tokyo đã đạt mức cao gấp 17.78 lần thu nhập trung bình, với giá căn hộ trung bình khoảng 105,26 triệu yên (tương đương 16,5 tỷ VND), trong khi thu nhập trung bình là 5,92 triệu yên (tương đương 930 triệu VND). So với năm 2022, giá căn hộ mới ở Tokyo đã tăng 23%, trong khi thu nhập chỉ tăng xấp xỉ khoảng 2.5%. Điều này đã biến thị trường bất động sản nơi đây thành sân chơi dành riêng cho giới nhà giàu và các nhà đầu tư đến từ nước ngoài.
Đứng thứ hai về hệ số giá nhà trên thu nhập với 15,88 lần là tỉnh Nagano, chủ yếu nhờ sự phát triển của các căn hộ cao cấp tại Karuizawa – một địa điểm nghỉ dưỡng nổi tiếng chỉ cách Tokyo hơn 1 giờ tàu Shinkansen.
Ngay cả Kyoto và Okinawa, nhu cầu về căn hộ cao cấp từ các nhà đầu tư ngoài khu vực đã đẩy giá nhà tăng mạnh. Các quy định hạn chế xây dựng cao tầng và quỹ đất hạn chế cũng là yếu tố khiến giá nhà tại đây tăng cao.
Ngược lại, khu vực Chugoku – Shikoku có hệ số thấp hơn, điển hình là tỉnh Yamaguchi (6,46 lần) và Kagawa (6,79 lần). Giá nhà trên thu nhập tại tỉnh Hiroshima (8,14 lần) và tỉnh Okayama (8,25 lần) cũng thấp hơn mức trung bình toàn quốc 10 lần. Đây là những khu vực cách xa Tokyo, không thu hút nhiều nhà đầu tư, nên giá nhà vẫn tương đối phù hợp với thu nhập của cư dân địa phương.
Tokyo dẫn đầu Thế giới về tăng giá “Thuê văn phòng”
Tháng 10/2024, giá thuê văn phòng mới tại Tokyo đã ghi nhận mức tăng cao nhất (tăng 1.3% so với nửa năm trước) trong số 15 thành phố lớn trên Thế giới. Đây là lần đầu tiên Tokyo đạt vị trí số một thế giới kể từ tháng 10 năm 2015, khi nền kinh tế được thúc đẩy bởi chính sách kinh tế của chính quyền Thủ tướng Shinzo Abe -“Abenomics”, giúp cải thiện hiệu quả kinh doanh của các công ty và gia tăng các hoạt động chuyển đổi văn phòng.
Tại Tokyo, nhiều tòa nhà lớn đã được khánh thành, bao gồm Azabudai Hills (khu Minato-ku). Minato-ku với địa hình gần sân bay Haneda, nên nhu cầu đối với văn phòng tại đây cũng rất mạnh mẽ. Việc các doanh nghiệp Nhật Bản đang nỗ lực cải thiện môi trường làm việc, không chỉ để khuyến khích nhân viên quay lại văn phòng mà còn nhằm thu hút và giữ chân nhân tài.
Theo dữ liệu từ Miki Shoji (trụ sở tại Chuo, Tokyo), tỷ lệ trống văn phòng tại 5 quận trung tâm Tokyo vào tháng 10 là 4,48%, giảm 0,90 điểm phần trăm so với tháng 4. Theo khảo sát giá thuê trung bình, mức giá thuê văn phòng tại đây đạt 20.178 yên trên mỗi 3,3 mét vuông, tăng thêm 353 yên (tương đương 1,8%). Chuyên gia nghiên cứu cao cấp Yoshino Kaoru của Viện nghiên cứu bất động sản Nhật Bản cho rằng “việc giá thuê tăng sẽ tiếp tục duy trì trong thời gian tới, dựa trên bối cảnh cung không đủ cầu”.
Sự khác biệt của bất động sản Tokyo
Theo Viện nghiên cứu bất động sản Nhật Bản (日本不動産研), tỷ lệ tăng giá bán bất động sản tại Tokyo là 1,0% tại thời điểm tháng 10, đứng thứ 3 trong số 15 thành phố lớn trên thế giới. Việc giá cho thuê nhà tăng đã thu hút dòng vốn đầu tư vào đây.
So với các thành phố lớn ở châu Âu và Mỹ, mức giá thuê nhà tại Tokyo tương đối thấp hơn, trong khi giá bất động sản lại cao hơn. Nếu lấy mức giá thuê tại Tokyo làm chuẩn (100), London đạt mức 152,7 và New York là 118,7. Ngược lại, nếu lấy giá bất động sản tại Tokyo làm chuẩn (100), London chỉ đạt 62,9 và New York là 39,8.
Giá bán tiếp tục tăng nhưng có thể nói bất động sản ở Nhật Bản vẫn tương đối rẻ so với bất động sản ở nước ngoài. Nếu đơn giá trên 1 tsubo (3,3 mét vuông) của một căn hộ chung cư ở Motoazabu, phường Minato, Tokyo là 100 (quy đổi dựa trên đồng yên) thì giá ở Osaka là 68,9. Con số này chưa bằng một nửa so với Hồng Kông (258,7) và London (206,3). Giá bất động sản ở Thượng Hải (158,3) và New York (140,8) cũng vượt xa Nhật Bản.
Data: Viện nghiên cứu Bất động sản Nhật Bản, Tokyo Kantei, Nikkei News
