Nhật Bản nơi có vẻ đẹp tự nhiên kỳ diệu, văn hóa đa dạng và nền kinh tế phát triển, luôn là điểm đến lý tưởng cho nhiều người muốn định cư lâu dài. Tuy nhiên, việc mua nhà ở Nhật Bản không phải là một quyết định dễ dàng và cần phải trải qua nhiều bước thủ tục pháp lý vô cùng phức tạp. Ngoài ra, người ngoại quốc sẽ phải đối mặt thêm với rào cản ngôn ngữ và khác biệt văn hoá đặc trưng. Dưới đây là một cái nhìn chi tiết và tỷ mỉ hơn về quy trình mua nhà ở đất nước này.
MỤC LỤC
Giới thiệu thị trường bất động sản ở Nhật Bản
Thị trường bất động sản của Nhật Bản không chỉ là một trong những thị trường lớn nhất châu Á, mà còn là một trong những thị trường đa dạng và phát triển trên Thế giới. Với sự kết hợp giữa văn hóa truyền thống và công nghệ hiện đại, thị trường bất động sản ở Nhật Bản mang lại nhiều cơ hội đầu tư và sở hữu nhà ở cho cả người dân địa phương và nhà đầu tư nước ngoài.
Lịch sử bất động sản Nhật Bản
Thị trường bất động sản ở Nhật Bản đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển và thăng trầm trong lịch sử. Vào cuối thập kỷ 1980 và đầu thập kỷ 1990, thị trường bất động sản ở Nhật Bản đã chứng kiến một bong bóng kinh tế, khi giá nhà và đất tăng vọt lên mức cảnh báo. Trước đó, vào tháng 9 năm 1985, năm nước trong nhóm G5 bao gồm Nhật Bản đã ký “Hiệp định Plaza” để điều chỉnh thâm hụt thương mại của Mỹ và giúp nước Mỹ khôi phục kinh tế sau khủng hoảng trầm trọng xảy ra từ đầu những năm 1980. Thỏa thuận này giúp đồng yên tăng giá so với đồng đô la nhằm bảo vệ ngành sản xuất của Mỹ. Kết quả là, thị trường ngoại hối chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ của đồng Yên, chỉ trong vòng 2 năm tỷ giá hối đoái giữa đô la Mỹ và Yên Nhật đã giảm tới 51%. Từ đó nền kinh tế Nhật Bản vốn đang hoạt động tốt cho đến thời điểm đó đã rơi vào tình trạng suy thoái.
Vì vậy, chính phủ Nhật Bản quyết định mở rộng các dự án công trình công cộng và thực hiện chính sách lãi suất thấp, dẫn đến tình trạng các công ty và cá nhân dư thừa tiền. Số tiền dư thừa này được dùng để đầu tư vào cổ phiếu và bất động sản, do đó giá cổ phiếu và giá đất tăng nhanh đột ngột. Khi đó, “nền kinh tế bong bóng” bắt đầu xuất hiện.
Xem thêm: TÌM HIỂU THẬP KỶ MẤT MÁT CỦA NHẬT BẢN
Sau đó vào năm 1989 Ngân hàng Nhật Bản đã thay đổi chính sách tiền tệ và thực hiện chính sách kiểm soát tổng lượng. Chính sách kiểm soát tổng lượng này chính là nguyên ngân khiến giá bất động sản giảm mạnh. Tại thời điểm tháng 6/1990, trong tổng mức dư nợ 120 nghìn tỉ yên đối với bất động sản, các khoản vay ngân hàng chiếm gần 50% với 59 nghìn tỷ yên. Chính phủ đã hạn chế các hoạt động cho vay của ngân hàng đối với bất động sản chỉ trong vòng hơn 1 năm từ 1990 đến 1991. Tuy nhiên hậu quá mà nó để lại đã vượt xa tầm kiểm soát của họ và bong bóng bắt đầu sụp đổ và Nhật Bản bắt đầu bước vào giảm phát kể từ cuối những năm 1990.
Các loại bất động sản ở Nhật Bản
Bất động sản ở Nhật Bản hơi phức tạp, theo quy định của nhà nước bất động sản được chia nhóm dự trên hai yếu tố khu vực và đất đai. Đối với đất đai, thì các loại bất động sản hầu như gần giống với quy định ở Việt Nam, nó bao gồm 4 loại chính “đất ở”, “đất nông nghiệp”, “đất lâm nghiệp” và “đất triển vọng”.
Đối với đất ở「宅地 = Takuchi」sẽ tiếp tục được phân loại thành 4 loại, bao gồm “đất ở = 住宅地”, “đất thương mại = 商業地”, “đất công nghiệp = 工業地” và “đất chuyển đổi = 移行地”. Giá của những bất động sản này có thể biến đổi lớn tùy thuộc vào vị trí, tuổi đời và kích thước của tài sản.
Thủ đô Tokyo là nơi có giá bất động sản đắt đỏ nhất tại Nhật Bản, với giá đất ở rơi vào khoảng 662.000 yên/㎡ và giá chung cư mới trung bình trong năm 2023 ở khu vực 23 quận đặc biệt đã vượt quá 114,83 triệu yên/căn. Ngoài ra, các thành phố lớn khác như Osaka và Yokohama cũng có giá bất động sản khá cao.
Điều kiện mua nhà ở Nhật Bản
Như vừa giới thiệu ở trên, ở Nhật Bản có rất nhiều loại bất động sản, nhưng sau đây Japan Life Guide sẽ đi sâu vào các điều kiện chính cần thiết khi mua nhà theo hình thức trả góp ở Nhật Bản, đối với người nước ngoài.
Khác với các quốc gia khác, ở Nhật Bản không có hạn chế pháp lý nào đối với người nước ngoài khi mua hoặc sở hữu bất động sản. Người nước ngoài cũng có thể mua bất động sản bao gồm cả đất đai và nhà cửa, miễn là họ có đủ tiền, thậm chí là không cần tư cách lưu trú. Tuy nhiên, nếu bạn không đủ tiền để mua toàn bộ căn nhà và phải mua theo hình thức trả góp, nếu đáp ứng các điều kiện sau bạn sẽ được ngân hàng chấp thuận cho vay dễ dàng hơn.
- Có giấy tờ hợp pháp ở Nhật Bản và thời hạn dài hơn 1 năm, nếu có visa vĩnh trú thì càng tốt.
- Chưa từng phạm tội, không có nợ xấu tín dụng ở Nhật.
- Đóng thuế đầy đủ, bao gồm thuế thu nhập và thuế thị dân.
- Công việc và thu nhập ổn định, khoảng 4 triệu yên/năm trở lên.
- Số năm làm việc liên tục tại công ty hiện tại từ 3 năm trở lên.
- Có thể giao tiếp thành thạo bằng tiếng Nhật (Nếu không giỏi tiếng Nhật có thể thuê phiên dịch hoặc môi giới người Việt).
- Có sẵn tiền mặt để chuẩn bị cho khoản đầu vào.
Trên đây là những điều kiện giúp bạn có thể dễ dàng hơn trong việc mua nhà ở Nhật Bản, nó không hoàn toàn bắt buộc.
Thủ tục mua nhà ở Nhật Bản
Mua nhà ở Nhật Bản không chỉ là quá trình đơn giản mua bán, mà còn là một loạt các bước thủ tục phức tạp đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và kiên nhẫn. Dưới đây là hành trình chi tiết từ khi bắt đầu tìm kiếm cho đến khi sở hữu ngôi nhà ở xứ sở hoa anh đào này.
1. Lên kế hoạch và tìm kiếm
Đầu tiên, bạn cần phải xác định rõ nhu cầu của mình là nên mua nhà hay thuê nhà. Mua nhà là một khoản mua sắm có lẽ lớn nhất trong đời người, vì vậy cần xác định rõ nhu cầu của bản thân trước khi đưa ra quyết định. Dưới đây là một vài ưu điểm, nhược điểm của mua nhà và thuê nhà khi ở Nhật Bản.
| Tiêu chí |
Thuê nhà |
Mua nhà |
||
|---|---|---|---|---|
| Ưu điểm | Nhược điểm | Ưu điểm | Nhược điểm | |
| Chi phí |
・Không phải lo lắng về chi phí bảo dưỡng và sửa chữa. ・Không cần khoản tiền quá lớn cho đầu vào. |
・Tiền thuê có thể tăng theo thời gian hoặc khi hợp đồng kết thúc. ・Phải tốn chi phí gia hạn hợp đồng. |
・Là một khoản đầu tư lâu dài, có cơ hội tăng giá nếu ngôi nhà có vị trí tốt và chất lượng cao. ・Không cần tốn tiền gia hạn hợp đồng. ・Chi phí hàng tháng có thể sẽ rẻ hơn so với thuê nhà. |
・Cần chi trả một khoản tiền lớn khi mua nhà, ít nhất khoảng 2 triệu yên. ・Tốn chi phí bảo dưỡng, tu sửa. ・Nếu mua trả góp sẽ tốn thêm tiền lãi vay ngân hàng. |
| Môi trường | Linh hoạt trong việc thay đổi địa điểm sống hoặc điều kiện gia đình. | Hạn chế trong việc tùy chỉnh không gian sống hoặc trang trí theo ý muốn. | Có thể tùy chỉnh không gian sống và trang trí theo ý muốn. | Không linh hoạt, cần phải bán hoặc cho thuê nhà lại nếu muốn thay đổi địa điểm hay chuyển nhà. |
| Rủi ro | Không cần lo lắng về giá trị bất động sản giảm sút. | Không mang lại sự ổn định lâu dài cho việc định cư. | Mang lại sự ổn định lâu dài cho việc định cư. | Rủi ro về giá trị bất động sản giảm sút hoặc khó bán lại trong trường hợp thị trường suy thoái. |
Sau khi đã đưa ra quyết định mua nhà, bạn nên làm rõ nhu cầu, mong muốn cùng với các yếu tố như nhà mới hay cũ, kích thước nhà, vị trí ưa thích, tiện ích xung quanh, môi trường giáo dục và ngân sách như kiến, để việc tìm nhà được thuận tiện hơn. Hiện nay, có rất nhiều trang web miễn phí để tìm nhà ở Nhật Bản như SUUMO, Homes, Athome hoặc có thể xem catalog tại các công ty chuyên xây nhà nổi tiếng như Polus, Sekisui House, Mitsui Home, HEBEL HAUS ,v.v.
2. Kiểm tra ngân sách tài chính
Sau khi đã xác định xong nhu cầu và hình dung được căn nhà muốn sở hữu, việc tiếp theo nên làm đó là kiểm tra lại nguồn ngân sách tài chính của mình. Đây có thể là từ nguồn tiết kiệm các nhân, khoản đầu tư có tài chính từ trước hoặc thông qua việc vay muộn từ ngân hàng.
Xem thêm: CÁCH LẬP KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH
Thông thường khoản tiền cần thiết (bao gồm cả tiền đầu vào và tiền mua sắm nội thất, điện gia dụng) để chuẩn bị mua một căn nhà mới ở Nhật Bản sẽ dao động từ khoảng 15 – 20% so với giá trị của căn nhà. Ví dụ, bạn muốn mua một căn nhà mới có giá trị 4.000 man yên thì số tiền tối thiểu để chuẩn bị sẽ rơi vào khoảng từ 600 đến 800 man yên. Tuy nhiên, gần đây các ngân hàng hay tổ chức tín dụng đã nới lỏng điều kiện “tiền đầu vào”, do đó có nhiều trường hợp chỉ cần có khoảng 5% đến 10% so với giá trị của căn nhà cũng có thể mua được nhà.
Đối với hình thức mua nhà trả góp, các ngân hàng ở Nhật Bản sẽ cho phép vay tối đa từ khoảng 6 đến 8 lần tiền lương và số tiền thanh toán trả góp hàng tháng sẽ dao động trong phạm vi 20 – 25% tiền lương danh nghĩa của người mua. Ví dụ, một người có thu nhập 400 man yên/năm sẽ có thể vay được từ 2.400 man yên đến 3.200 man yên để mua nhà và số tiền trả góp hàng tháng là khoảng 6,7 man yên【= (400 x 20%) /12】. Đối với những gia đình mà cả vợ và chồng đều làm việc toàn thời gian, thì có thể xét tổng thu nhập hộ gia đình để vay được nhiều hơn.
3. Thăm và kiểm tra nhà
Sau khi đã chọn được căn nhà ưng ý và phù hợp với ngân sách tài chính, bạn nên đến xem và kiểm tra trực tiếp ngôi nhà đó. Tại các ứng dụng tìm nhà như đã giới thiệu ở trên, bạn chỉ cần để lại thông tin cá nhân, phía môi giới bất động sản sẽ chủ động liên hệ với bạn. Đối với nhà cũ đã qua sử dụng, bạn có thể gửi yêu cầu đi xem nhiều căn nhà thông qua một người môi giới.
Sau đây là những yếu tố quan trọng mà bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng khi đi xem nhà ở Nhật Bản:
- Bản vẽ căn nhà, tiếng Nhật gọi là 間取り図 = Madori Zu.
- Diện tích, bao gồm diện tích đất (土地 = Tochi) và diện tích của căn nhà (建物 = Tatemono).
- Kiểm tra bề ngoài, môi trường xung quanh căn nhà, xem có tiện lợi hay an ninh tốt không.
- Kiểm tra bên trong căn nhà như chất lượng gỗ, ánh sáng, bếp, thông gió hay nhiệt độ ,v.v.
- Kiểm tra điện, nước, gas, có sử dụng được điện năng lượng mặt trời không.
- Vị trí bãi xe ô tô, cột điện, nơi đổ rác.
- Với những người chú trọng phong thuỷ, nên xem thêm hướng nhà hay hướng bếp.
- Tính năng Eco (省エネ性能 = Shouene Seinou) của căn nhà có đủ đáp ứng các điều kiện để được hưởng trợ cấp từ Chính phủ không.
Xem thêm: LUẬT KHẤU TRỪ THUẾ NHÀ Ở NHẬT NĂM 2024
4. Tìm ngân hàng để vay
Sau khi đã tìm được căn nhà phù hợp với mong muốn và đưa ra quyết định mua, việc tiếp theo cần làm đó là tìm ngân hàng để vay và làm thủ tục thẩm định sơ bộ vay vốn ngân hàng trước khi mua nhà, gọi là 事前審査 = Jizen Shinsa. Thông qua quá trình này, ngân hàng sẽ kiểm tra thông tin tín dụng và thẩm định khả năng trả nợ của bạn. Quá trình này sẽ có kết quả sớm nhất sau 1 ngày và chậm nhất là sau 1 tuần kể từ ngày đăng ký.
Hiện nay, nhiều ngân hàng cho phép thực hiện quá trình này online vì vậy người mua có thể dễ dàng thao tác trên điện thoại thông minh hay máy tính. Để làm thủ tục thẩm định sơ bộ này, bạn cần chuẩn bị những đồ vật và thông tin cơ bản như sau.
- Giấy tờ tuỳ thân: Bằng lái xe hoặc thẻ ngoại kiều hoặc hộ chiếu
- Giấy tờ chứng minh thu nhập: Phiếu kê khai thu nhập và thuế của năm trước 源泉徴収票, Giấy kê khai thuế 確定申告 (nếu có).
- Giấy tờ của căn nhà bao gồm diện tích và giá nhà: Phía công ty bất động sản sẽ chuẩn bị cho bạn.
- Thông tin nơi làm việc: Tên công ty, địa chỉ, số điện thoại.
- Thông tin cá nhân, bao gồm thông tin của vợ hoặc chồng.
- Số tiền muốn vay, hình thức vay và kế hoạch trả nợ.
Xem thêm: LÃI SUẤT VAY MUA NHÀ Ở NHẬT BẢN – NÊN CHỌN LOẠI NÀO?
Sau đây là bảng so sánh lãi suất vay mua nhà trả góp tại các ngân hàng online, ngân hàng tín thác và ngân hàng truyền thống ở Nhật Bản (tính tại thời điểm cuối tháng 3 năm 2024). Mức lãi suất tại các ngân hàng khác nhau nó tỷ lệ nghịch với mức độ tin tưởng khi thực hiện thủ tục thẩm định cho vay. Đối với những người có mức độ tín nhiệm tín dụng càng cao thì càng có cơ hội vay ngân hàng với mức lãi suất thấp, chẳng hạn như những người có visa vĩnh trú, những người ở Nhật lâu năm và có thu nhập cao ,v.v.
| Ngân hàng | Lãi suất | ||
| Lãi suất biến động | Lãi suất cố định 10 năm | Lãi suất cố định toàn thời gian (Flat 35) | |
| au Jibun Bank | 0.169%/năm ~ | 1.035%/năm ~ | 2.070%/năm ~ |
| SBI Sumishin Net Bank | 0.298%/năm ~ | 0.948%/năm ~ | 1.48%/năm ~ |
| Aeon Bank | 0.38%/năm ~ | 1.49%/năm ~ | 1.36%/năm ~ |
| MUFG Bank | 0.345% ~ 0.47%/năm | 0.98% ~ 1.1%/năm | 1.78% ~ 1.91%/năm |
| Mizuho Bank | 0.375%/năm ~ | 1.40%/năm ~ | 1.77%/năm ~ |
| SMBC Bank | 0.475%/năm ~ | 1.14%/năm ~ | 2.17%/năm ~ |
| Resona Bank | 0.34%/năm ~ | 1.585%/năm ~ | 1.485%/năm ~ |
| ARUHI | 0.65%/năm ~ | 1.85%/năm ~ | 1.84%/năm ~ |
Xem thêm: THỦ TỤC MỞ TÀI KHOẢN NGÂN HÀNG Ở NHẬT
5. Thẩm định ngân hàng và tiến hành hợp đồng
Sau khi vượt qua được vòng thẩm định sơ bộ “Jizen Shinsa” và bạn đã chấp nhận mua nhà với mức lãi suất mà ngân hàng đề ra, công ty môi giới bất động sản sẽ cùng bạn tiến đến việc ký hợp đồng giao dịch bất động sản「売買契約 = Baibai Keiyaku」. Sau đó, bạn cần làm thêm một thủ tục quan trọng đó là thủ tục thẩm định chính thức「本審査 = Hon Shinsa」. Tại thời điểm đăng ký mua nhà và ký hợp đồng, nhiều công ty bất động sẽ yêu cầu tiền đặt cọc đăng ký「申込証拠金 = Moushikomi Shoukokin」khoảng 10 man yên và tiền đặt cọc hợp đồng「手付金 = Tetsukekin」khoảng 5% đến 10% giá mua căn nhà.
So với thủ tục “thẩm định sơ bộ”, thì “thủ tục thẩm định chính thức” diễn ra một cách tỷ mỉ hơn và có thể bạn sẽ cần chuẩn bị thêm các loại giấy tờ khác, chẳng hạn như giấy chứng nhận đang làm việc ,v.v. Thông thường, quá trình thẩm định chính thức này sẽ tốn khoảng từ 2 tuần đến 1 tháng.
Nếu vượt qua được vòng thẩm định chính thức, ngân hàng sẽ lập hợp đồng vay mượn gồm nhiều loại giấy tờ quan trọng, vì vậy trước khi ký tên và đóng dấu bạn cần kiểm tra thật kỹ lưỡng, đặc biệt là lãi suất áp dụng, số tiền vay, thời hạn trả nợ.
Sau khi ký kết hợp đồng vay mượn, ngân hàng sẽ cấp vốn cho bạn sớm nhất là trong ngày và muộn nhất cũng chỉ khoảng sau 2 tuần kể từ ngày ký hợp đồng. Ngân hàng sẽ không cấp vốn trực tiếp cho bạn mà họ sẽ thanh toán khoản tiền bạn vay mua nhà, cho công ty bất động sản.
Cuối cùng, sau khi thanh toán hoàn tất, phía công ty bất động sản sẽ bàn giao nhà cho bạn, kể từ thời điểm đó nó sẽ trở thành tài sản của bạn. Ngoài ra, trong khoảng thời gian ký hợp đồng đến lúc bàn giao nhà, bạn cần thanh toán khoản tiền đầu vào「頭金 = Atamakin」cho công ty bất động sản.
Tiếng Nhật sử dụng trong việc mua nhà ở Nhật
Sau đây là một số từ vựng quan trọng, đối với việc mua nhà ở Nhật Bản. Nếu nắm rõ và hiểu được ý nghĩa của nó, chắc chắn bạn sẽ dễ dàng hơn trong công cuộc mua nhà.
| Từ vựng | Phiên âm | Ý nghĩa |
| 買主 | Kainushi | Bên mua |
| 売主 | Urinushi | Bên bán |
| 新築 | Shinchiku | Nhà mới cất |
| 中古 | Chuuko | Nhà cũ (bao gồm những căn nhà mới chưa bán được sau 1 năm) |
| 販売価格 | Hanbai Kakaku | Giá bán |
| 土地面積 | Tochi Menseki | Diện tích đất (bao gồm cả sân vườn, bãi xe ô tô) |
| 建物面積 | Tatemono Menseki | Diện tích căn nhà |
| モデルハウス | Model House | Nhà mẫu |
| 完成時期 | Kansei Jiki | Ngày hoàn thành (xây xong nhà) |
| 交通 | Koutsuu | Giao thông |
| 耐震性 | Taishinsei | Khả năng chịu động đất |
| 購入申込 | Kounyuu Moushikomi | Đăng ký mua |
| 契約 | Keiyaku | Hợp đồng |
| 事前審査 | Jizenshinsa | Thẩm định sơ bộ |
| 本審査 | Honshinsa | Thẩm định chính thức |
| 住宅ローン | Juutaku Loan | Vay mua nhà trả góp |
| 金利 | Kinri | Lãi suất |
| 固定金利 | Kotei Kinri | Lãi suất cố định (ít rủi ro nhưng lãi suất cao) |
| 変動金利 | Hendou Kinri | Lãi suất biến động (nhiều rủi ro nhưng lãi suất thấp) |
| 借入希望額 | Kariire Kibou Gaku | Mức vay mong muốn |
| 借入期間 | Kariie Kikan | Thời hạn vay |
| 資本計画 | Shihon Keikaku | Kế hoạch sử dụng vốn |
| 資本使途 | Shihon Shito | Mục đích sử dụng vốn (Mua nhà mới hay mua nhà cũ ,v.v.) |
| 返済方法 | Hensai Houhou | Phương thức thanh toán |
| 元利均等返済 | Ganri Kintou Hensai | Trả góp đều cả tiền gốc và lãi (số tiền trả hàng tháng như nhau, không thay đổi trong suốt thời hạn vay) |
| 元金均等返済 | Motokin Kintou Hensai | Trả góp dựa trên tiền gốc và số lần thanh toán (số tiền trả hàng tháng sẽ giảm dần theo thời gian) |
| 毎月返済額 | Maitsuki Hensaigaku | Số tiền trả góp hàng tháng |
| 総返済額 | Sou Hensaigaku | Tổng số tiền phải trả (bao gồm cả gốc và lãi) |
| 物件引渡 | Bukken Hikiwatashi | Bàn giao nhà |
Tóm tắt
Trong bài viết này, Japan Life Guide Blog đã giới thiệu sơ qua với mọi người về điều kiện và thủ tục mua nhà ở Nhật Bản. Đối với vấn đề chi phí và lãi suất trả góp, chúng tôi sẽ giải thích chi tiết ở bài viết tiếp theo. Mua nhà ở Nhật Bản không chỉ là một quyết định về bất động sản, mà còn là một quyết định về cuộc sống và định cư. Để thành công và mọi thứ diễn ra suôn sẻ, bạn cần phải hiểu rõ mọi điều kiện, thủ tục và cam kết về tài chính trước khi bước bắt tay vào hành động.
